据外媒近日报道，国内共享办公赛道头部玩家优客工场计划于今年12月前往美国进行IPO。
就在今年9月，共享办公明星企业WeWork IPO失利且估值暴跌，有关共享办公的争议越来越大。一位投资了共享办公的私募基金投资人对《中国经营报》记者表示，单靠租金，共享办公大品牌很难实现盈利，点位的扩张还会加大亏损。优客工场此时冲刺上市，是它目前比较好的选择。
“优客工场坚持的是做中国特色的办公服务连锁运营商。”优客工场创始人毛大庆11月16日在他的个人公众号中写道。
记者就上市事宜联系优客工场，截至记者发稿，对方未予回复。
租赁工位收费为营收主要来源
毛大庆在公众号中曾提到，2018年，优客工厂全球运营社区达200余个，平均会员企业达15000家，整体营收的25%来自于非租赁收入，包括设计输出、工程管理输出、广告、教育、综合服务费用。
11月19日，记者以日租客身份在中关村一家优客工场预订了一个工位。登记后，工作人员带领记者进入开放工位区。工作人员指着房间内左右两边分别布置了20余个座位的区域，表示可以随便选择座位使用。其中左边的座位全部空置，右边仅有3个人在座位上办公。
当天坐在开放工位办公的一家在线教育公司的VP（副总裁）Alex介绍，右边的工位上周还坐了很多人，这周就空置出来了。
Alex所在的公司刚搬过来三个月，公司有20多位员工。他介绍，因为教育类别的公司场地审核比较多，在考虑了价格、地理位置等因素后，选择在这里短租进行过渡。
他说，创业公司对共享办公确实有需求，但优客工场的租金对小公司而言略高。
Alex还提到，共享办公存在隐私安全问题，这里的门禁管制并不严格，常常可以看到非办公人员出入。记者发现，该社区在出入办公区大门处装备了人脸监控显示屏，工作人员表示，一般大门不会关闭，无须刷卡就可以进入。
记者注意到，该共享办公社区第三层被一家公司整体租赁，二层也有部分办公区被一家公司整体承包，并单独配置了前台和保安。记者在北京还额外走访了三家共享办公社区，均存在大公司整体承包办公区的情况。
上述投资人提到，将工位整租给大企业相当于给企业提供办公的解决方案，这比单个或者小团队租户的盈利能力更强。对企业来说，租用共享办公区比整租写字楼更划算，对共享办公社区来说可以在一定程度上减少空置率。
一位曾在共享办公行业从业的人士则认为，将共享办公空间租给大公司时，工位是不便分割的，一旦这个企业撤出，马上就会释放出大量的工位。这时要找到需要大量工位的需求方是小概率事件。如果租给小团队就会产生空置，如果等大团队接盘，这些工位就会空置一段时间。
而在记者走访中，位于海淀区一家共享办公品牌的社区工作人员称，该社区马上会有一家短租的国企要搬走，将空置不少房间。
不赚钱的生意？
目前，共享办公的主要营收来自租金。
记者从北京数家优客工场社区的工作人员处了解到，目前企业或者个人在租用共享办公工位时，每月主要支付的费用为每个工位1000元至3000元左右的租金，租用会议室按时收费，而不再额外收取其他费用。
海淀区一位优客工场的工作人员称，目前社区也会举办一些法律、财务方面的活动，但基本都是免费提供给社区的租户。
上述曾在共享办公行业从业的人士介绍，共享办公的商业模式有两个关键点。第一个是需求方的体量，第二个是供给和需求的匹配效率。
他提到，这几年创业环境在回落，需求方的体量是在压缩的。共享办公出现后，传统的写字楼供给量并没有太大的变化，即整体的市场供给是在增加的。而共享办公供给和需求的匹配效率不是特别高，他曾了解到上海一个社区的满租周期在一年左右，满租越慢，损耗就越大。此外，一些小的互联网项目比较容易倒下，入驻用户的流动性相对比较大。
上述投资人认为，供需之外，共享办公企业的快速扩张也影响了其盈利。
2015年是共享办公元年，2016年共享办公行业总计发生了20多起融资事件，2017年底，全国共有各类众创空间超过5000家。根据艾媒咨询2018年8月发布的《2018中国联合办公行业监测报告》，截至2018年6月，2016年7月进入中国的WeWork（包含并购的裸心社）在内地覆盖了5个城市，有49个社区，近4万个工位；同期成立于2016年初的氪空间覆盖了11个城市，有57个社区，4万余个工位。
上述投资人称，最开始共享办公企业主要是找一些比较低端的产业园去建共享办公空间，成本是可控的。如果选址比较好、租金比较便宜，共享办公企业是可以盈利的。但是后来资本涌入，共享办公企业选址更偏向离地铁比较近的商圈，导致租金、装修的成本越来越高。
2018年6月好租发布了《2018联合办公发展大数据报告》，报告显示，一线城市的联合办公网点在各城市核心商圈集中程度最高，比如北京联合办公企业网点更倾向于互联网科技企业集中的中关村区域以及对办公环境有着较高要求的CBD 区域。
上述投资人认为，拿核心地段的资产进行高标准的改造，抬高了单位面积的租金成本。同时行业整体竞争比较激烈，共享办公的定价却不高，于是点位越多，企业赔得越多。这也导致共享办公总体上不赚钱。
2016年底，随着创业潮退去，共享办公迎来转折。2016年10月，北京铭基国际创意园内的联合办公空间Mad Space宣布破产倒闭。共享办公是不是一门赚钱的生意？或许可以从WeWork这家企业的近况窥见一二。今年9月30日，投资者不满该公司商业模式和公司治理方式，WeWork被迫撤回上市计划，随后其联合创始人亚当·诺依曼卸任CEO职位。
WeWork刚刚披露的第三季度的财报显示，WeWork第三季度未调整前的亏损为12.5亿美元，是去年同期4.97亿美元的亏损2.5倍以上。此外，公司营业收入由4.82亿美元增加至9.34亿美元，同时由于新的办公空间的快速扩张，企业入驻率降至79%。
毛大庆的构想
即便共享办公目前备受争议，但毛大庆并不吝于为其背书。
毛大庆在他个人公众号8月12日的推文《毛大庆：共享办公是否存在一个类似电商的巨大机遇》中写道：“共享办公是基于一个巨大的刚性需求之上、融合了移动互联网、社交网络、大数据等众多创新的新物种，存在一个类似过去20年电商行业的巨大机遇。”
他认为，共享办公不是做简单的二房东，不是做普通的商业地产，不是做传统的写字楼，也不是传统意义上的孵化器和众创空间，本质上是一个基于大量企业聚焦而产生的大数据、智能化、网络化的社区生态。
共享自习室知岛联合创始人陈杰对记者提到，知岛做共享自习室的意图并不全在于线下，更希望能通过线下的渠道连接足够数量的用户，在线上拓展与这些用户相关的旧物置换、社交、知识付费等更多的场景。在他看来，共享办公企业或许也有类似的考量，通过延伸产业链去提供更多服务，产生更大的价值。
据悉，优客工场在办公空间运营、企业会员和个人会员的线上增值服务、楼宇管理输出三大业务板块之外，也在探索提供相关的财务法务、商学教育、广告营销、大数据、投融资、资源等服务。
电商分析师鲁振旺目前是一个创业者，经营一家规模近50人的公司。他对优客工场的平台构想并不看好。他认为每个企业都有自己的需求，共享办公企业要去连接这些资源、满足各个企业多样化的需求比较难。而Alex则表示并未听过优客工场提供这些服务。
